주택임대차 대항력이란? 최우선변제금액

예전 살던 다가구 주택이 경매에 들어가면서 1년간 세입자로 얼마나 마음을 조렸는지 몰라요..

 

물론 은행보다 선순위였고 대항력+확정일자를 갖추어 전액 배당을 받고 나왔습니다.

 

​자 그럼 일상 생활에 도움이 되는 글 시작합니다~~레디 고여요~~~

 

대항력 한마디로 말하자면 "제 3자에게 내권리를 주장할 수 있는 권리"

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주택 임대차 대항력을 말하기 전에 우선 경매 말소기준권리부터 들어갑니다.​

 

왠 말소 기준권리냐 싶으시죠? 경매가 진행시 이 말소 기준권리가 어느 순위에 있느냐에 따라 임차권이 소멸되기 때문이죠..

 

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경매 말소기준권리란? 경매 말소 기준권리는 4가지가 있어요..

 

압류, 가압류, 저당권, 담보가등기

 

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등기부상에 4가지중 한가지라도 순위 중에 나오면 그 순위 기준으로 그 다음은 경매로 소멸합니다..

 

(내 밑으로 다 집합 싹~~~~지워준다~~~~참 무서븐 권리입니다. 뭐 경매낙찰자에게는 좋은거구요..)

 

물론 경매로 소멸하지 않는 권리도 있지요..예를 들어 유치권같은...유치권은 등기부에 나타나지 않는 권리예요.. 이건 넘어갑니다...패쑤~~

 

​암튼 본론으로 들어와서...대항력은 주택을 임차하고 주민등록전입 +점유(인도) 두가지를 다 갖추어야합니다. 주민등록전입한 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.

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이렇게 대항력이 발생하면 그 다음 흔히 말하는 저당설정되더라 선순위인경우 경매시 임차권이 소멸되지 않습니다.

 

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대항력을 갖추고 확정일자까지 받았다면 우선변제권이 발생되어 경매시 배당신청을 할 수 있습니다.

 

※ 임차권은 채권이지만 확정일자는 채권을 물권화 시켜주므로 물권에 대항할 수 있어요..

 

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* 말소기준권리보다 선순위인 대항력(전입+점유) 갖춘임차인이라면?

확정일자를 갖추지 않아 우선변제권은 없기때문에 경매에서 우선변제권을 주장하여 배당신청을 할 수 는 없습니다. 다만 경매시 낙찰자에게 인수되어 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있습니다.

 

절대로 주민등록을 뺀다거나 하시면 대항력이 사라지므로 주민등록을 옮긴다거나 하심 절대 안되요~~~

 

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* 말소기준권리보다 선순위인 대항력(전입+점유)+ 확정일자 갖춘 임차인이라면?

배당신청을 해서 배당받을 수도있고, 낙찰자에게 대항력을 주장하여 낙찰자에게 보증금을 청구도 가능합니다. 대항력있는 임차인의경우는 낙찰자가 인수해야하는 권리에 해당되기 때문이죠..

 

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* 말소기준권리보다 후순위로 주민등록전입+점유(인도) 받은경우는 어떨까요?

 

이 경우 대항력은 있지만 우선변제권은없으므로 소액임차인에 해당되지 않는다면 임차보증금을 받지못합니다.

 

물론 안나가고 버티면 경매 낙찰자에게 이사비용 정도만 받을 수 있어요..

 

이쯤 되면 확정일자는 선택이 아니라 필수라는 거 아셨죠? 확정일자 필수 필수 필수!!!

 

​이렇게 임차보증금을 한푼도 받지 못하는 경우가 있어 최우선변제권이라는 제도가 나왔죠..

 

최우선변제권이란?

낙찰가의 2분의 1 범위내에서 보증금의 일정금액을 소액 임차인에게 나뉘어 주는 제도입니다.

 

소액임차인의 범위는 각 지역 별로 달라요..

 

2018년 서울기준일때 1억1천이하가 소액임차인에 해당하고 경매시 최우선변제를 3700만원이하로 받을 수 있어요. 다만, 소액임차인에 해당하더라도 소액임차인이 많은 경우 최우선 변제금을 다 받지 못하는 경우도 있죠..

 

개정 일시	최우선변제를 받을 임차인의 범위	최우선변제를 받을 금액
1984. 6. 14. 제정	･서울특별시･직할시 : 300만원 이하 ･기타 지역 : 200만원 이하	･서울특별시･직할시 : 300만원 이하 ･기타 지역 : 200만원 이하
1987. 12. 1. 1차 개정	･서울특별시･직할시 : 500만원 이하 ･기타 지역 : 400만원 이하	･서울특별시･직할시 : 500만원 이하 ･기타 지역 : 400만원 이하
1990. 2. 19. 2차 개정	･서울특별시･직할시 : 2,000만원 이하 ･기타 지역 : 1,500만원 이하	･서울특별시･직할시 : 700만원 이하 ･기타 지역 : 500만원 이하
1995. 10. 19. 3차 개정	･특별시･광역시 : 3,000만원 이하 ･기타 지역 : 2,000만원 이하	･특별시･광역시 : 1,200만원 이하 ･기타 지역 : 800만원 이하
2001. 9. 15. 4차 개정	･수도권 과밀억제권역 : 4,000만원 이하 ･광역시 : 3,500만원 이하 ･그 밖의 지역 : 3,000만원 이하	･수도권 과밀억제권역 : 1,600만원 이하 ･광역시 : 1,400만원 이하 ･그 밖의 지역 : 1,200만원 이하
2008. 8. 21. 5차 개정	･수도권 과밀억제권역 : 6,000만원 이하 ･광역시 : 5,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 4,000만원 이하	･수도권 과밀억제권역 : 2,000만원 이하 ･광역시: 1,700만원 이하 ･그 밖의 지역: 1,400만원 이하
2010. 7. 21. 6차 개정	･서울특별시 : 7,500만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 : 6,500만원 이하 ･광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시 : 5,500만원 이하 ･그 밖의 지역 : 4,000만원 이하	･서울특별시 : 2,500만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 : 2,200만원 이하 ･광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시 : 1,900만원 이하 ･그 밖의 지역 : 1,400만원 이하
2013. 12. 30. 7차 개정	･서울특별시 : 9,500만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 : 8,000만원 이하 ･광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시 : 6,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 4,500만원 이하	･서울특별시 : 3,200만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 : 2,700만원 이하 ･광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시 : 2,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 1,500만원 이하
2016. 3. 31. 8차 개정 (현행)	･서울특별시 : 1억원 이하 ･수도권 과밀억제권역 : 8,000만원 이하 ･광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시･세종시 : 6,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 5,000만원 이하	･서울특별시 : 3,400만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 : 2,700만원 이하 ･광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시, 세종시 : 2,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 1,700만원 이하
2018. 9차 개정(안)	･서울특별시 : 1억 1,000만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 및 용인시･세종시･화성시 : 1억원 이하 ･광역시 및 안산시･김포시･광주시･파주시 : 6,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 5,000만원 이하	･서울특별시 : 3,700만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 및 용인시･세종시･화성시 : 3,400만원 이하 ･광역시 및 안산시･김포시･광주시･파주시 : 2,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 1,700만원 이하

< 표 자료출처 : 법무부(www.moj.go.kr/)>

 

 

* 말소기준권리보다 후순위 주민등록전입+점유(인도)+확정일자 받은경우는 어떨까요?

이경우는 우선변제권은 있으므로 배당신청을 하여 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다.

 

물론 우선변제권이 있더라도 순위에 밀려 배당될 금액이 없을 수 도 있습니다.

 

☞ 혹시 이런 경우 후순위인경우 임차권은 경매로 소멸하므로 무조건!!!! 배당신청은 꼬~~~~옥 하셔야되요..안하시면...보증금은 날라가요..

 

확정일자를 안받으셨다면 지금이라도 확정일자는 받아두시는게 좋겠죠?

 

 

 

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